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올해에도 많은 분들이 전세, 월세 계약을 많이 하실텐데요. 특히 전세 같은 경우 작년부터 올해까지 계속해서 사기 사건들이 늘어나면서 주목을 더 받았습니다. 원래에도 많았지만 올해엔 정말 시끌시끌했죠. 그래서 저도 종종 전세에 관련하여 주의해야 할 것들, 알아야 할 것들을 써서 올렸었는데요. 오늘도 전세 계약 시 주의해야 할 점과 전세 계약 특약에 대해 정리해보려고 합니다.

 

전세특약사항이란? 

전세계약 특약에 대해 처음 들어보신 분들도 계실 텐데요. 말 그대로 특약 사항이란, 계약서에 없는 내용을 집주인과 합의하에 추가로 넣는 것입니다. 이는 전세계약 뿐만이 아니라 월세 계약 등 여러 임대차 계약서에 공통적으로 적용됩니다. 특히 전세계약의 경우 큰 보증금이 달려있기 때문에 적을 내용들이 많을 수 있습니다. 일반적으로는 집 수리 기준, 반려동물 관련 사항, CCTV 설치 여부 등 다양한 내용들이 특약으로 기입될 수 있습니다.

 

전세특약사항 고려할 점

전세계약 특약을 작성할 때에는 다음과 같은 점들을 고려해보시면 좋습니다.

명확한 내용

특약 내용은 모호하지 않도록 명확하게 작성해야 합니다. 구체적으로 작성해야 한다. 액션이면 액션 날짜면 날짜를 정확히 한다.

합의한 내용만 기재

특약은 양 당사자 간에 합의된 내용이어야 합니다. 나의 주장만 적으면 되지 않는데, 어느 한쪽의 일방적인 주장만 적히면 않됩니다.

비용특약의 경우

비용이 발생하는 특약의 경우, 누구의 비용으로 할 것인지, 아님 상호부담일 경우 부담율을 정확히 기재합니다.

특약의 우선순위

특약과 계약서의 우선순위를 명확히 해놓는 것이 좋습니다. 본 계약문서가 우선할 것인지, 특약이 우선할 것인지 정해야 합니다. 기간 연장에 대해서 명기할 경우, 본 계약보다 길어지는 경우 어느것을 우선하는지 표시해야 한다.

 

부동산 전문가들이 추천하는 전세특약 3가지

□ 계약후, 알지 못하는 근저당 사실이 발견 계약을 자동계약 해지되고 전세금은 자동반환한다.

전세 사기 피해를 방지하기 위해서는 집주인과의 전세 계약서에 집주인의 채무 사실과 관련한 특약을 설정하는 것이 매우 중요합니다. 악의적인 집주인이 공인중개사와 협력하여 등기부등본상 근저당을 숨기는 등의 사기 행위가 발생할 수 있으므로, 세입자가 꼭 등기부를 확인하는 것을 악용한 사례도 존재합니다.

특히, 전세 계약 이전에 근저당 사실을 미리 고지하지 않은 경우, 세입자의 전세금 채무가 후순위로 밀려 진행되는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 근저당이 등기부에 설정되어 있는지 여부를 확인하고, 만약 발견되는 경우 즉시 계약 해지 및 전세금 반환을 요구하는 내용으로 특약을 설정하는 것이 좋습니다.또한, 만약 집주인과 공인중개사가 서류를 조작하여 사실을 은폐한 경우, 형사 처벌이 가능하므로 이러한 사안이 발생할 경우 적극적으로 대응해야 합니다. 집주인이 특약 사항을 불이행하는 경우에는 형사소송과 민사소송을 동시에 제기하여 적절한 대응을 해야합니다.

전세 계약서에 집주인의 채무 사실과 관련하여 철저하게 특약을 설정하고, 사전에 등기부등본 등을 확인하는 등 세심한 주의를 기울이는 것이 피해를 예방하는 데 도움이 됩니다. 또한, 공인중개사와의 협력이 필요한 경우 신뢰성 있는 중개사를 선택하여 안전한 계약 체결에도 도움이 될 것입니다.

 

□ 집주인이 다른 사람에게 매도할 경우, 임대차 계약을 해지하고, 보증금은 반환한다.

집주인이 주택 명의를 다른 사람에게 넘기는 행위로 전세 사기가 발생하는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서는 계약 후에 집주인이 세입자의 전세금을 가로채고 ‘바지사장’이라 불리는 가짜 주인을 내세워 부동산 명의를 변경하는 수법을 사용합니다. 이렇게 되면 세입자가 임대차 계약이 끝날 때 바지사장에게 전세금 반환을 요구하더라도 보증금을 돌려받기가 어려워집니다.

그러나 세입자는 집주인으로부터 돈을 돌려받을 권리가 있는 채권자이기 때문에, 세입자 동의 없이 임대차 계약이 그냥 승계되는 것은 법적으로 효력이 없습니다. 따라서 계약서에 ‘집주인이 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차 계약을 해지하고, 세입자에게 보증금을 반환한다’는 식으로 특약을 설정하는 것이 좋습니다.

 

□ 계약 이후, 세금 체납이 발생할 경우, 계약을 해지한다.

집주인이 전세 사기를 의도하지 않았더라도 돌발적인 상황으로 인해 세입자에게 전세금 피해가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인이 전세 계약을 체결할 당시에는 세금이 체납되지 않았지만, 추후 자금난 등의 개인 사정으로 인해 세금을 체납하게 될 수 있습니다. 이로 인해 문제가 발생할 여지가 있습니다. 집이 경매로 넘어가는 경우, 세입자의 전세금보다 세금의 변제 순위가 앞서기 때문입니다.

따라서 세입자는 근저당과 함께 집주인의 세금 체납 상태를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 계약 이후에도 집주인의 세금 납부 상태를 주시하고, 만약 세금 체납이 발견된다면 즉시 조치를 취해야 합니다. 세금 체납으로 인해 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생하면, 세입자의 전세금을 보호하기 위해 적절한 대응이 필요합니다.