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세종시 상가 공실률, 왜 전국 최고인가

대한민국 행정수도의 상징이자 계획도시로 주목받아온 세종시. 하지만 그 이면에는 고질적인 문제로 자리 잡은 상가 공실률 문제가 있습니다. 2025년 1분기 기준, 세종시는 전국 17개 시도 중 중대형 상가 공실률 1위를 기록하며, 이른바 ‘자영업자의 무덤’이라는 오명을 벗지 못하고 있습니다. 이번 글에서는 세종시 상가 공실 문제의 원인과 현황, 대책 및 과제를 블로그 형식으로 심층 정리해봅니다.

세종시 상가 공실률 현황, 수치로 보는 현실

2025년 1분기 기준으로 세종시의 중대형 상가(3층 이상 또는 연면적 330㎡ 초과) 공실률은 무려 25.2%로, 전국 평균(13.2%)을 두 배 이상 상회합니다. 소규모 상가(2층 이하, 330㎡ 이하) 역시 전국 평균 7.3%를 훨씬 웃도는 수치를 보이고 있습니다.

구분	세종시 공실률	전국 평균
중대형 상가	25.2%	13.2%
소규모 상가	11~15% 추정	7.3%

생활권별로도 큰 편차가 있으며, 특히 금강변 특화상가(공실률 60% 이상), 한솔동(56.25%), 대평동(55.42%) 등은 절반 이상의 상가가 비어 있는 상황입니다. 반면, 새롬동(8.03%), 도담동(12.07%) 등 일부 지역은 상대적으로 공실률이 낮은 편입니다.

공실률 추이, 일시적 개선, 다시 악화된 흐름

연도	공실률(중대형 기준)
2018년	38.34%
2019년	33.90%
2020년	30.04%
2022년	20.8%~19.2%
2023년	18.6%~15.8%
2025년	25.2% (재상승)

일시적으로 하락했던 공실률은 경기 침체와 맞물려 다시 상승세를 보이고 있습니다.

왜 이렇게 심각할까? 5가지 원인 분석

1. 공급 과잉, 계획보다 앞서간 상가 건설

세종시는 행정중심복합도시로 개발되면서 2012-2018년 사이 1만 7천여 실 이상의 상가가 공급됐습니다. 그러나 인구는 2023년 기준 약 39만 명으로, 당초 목표였던 50만-80만 명에 크게 못 미치고 있습니다. 그 결과 상가는 넘쳐나고, 실제 소비 수요는 부족한 상황이 벌어진 것이죠.

2. 지구단위계획에 따른 업종 제한

계획도시의 특성상 세종시는 특정 지역에서 허용하는 업종이 제한적입니다. 예컨대 금강변 특화상가는 음식점이나 카페 외에는 허용되지 않아 다양한 소비층 유입이 어렵습니다. 업종의 다양성이 떨어지면서 상권 형성이 지연되고, 이는 다시 공실로 이어집니다.

3. 역외 소비 심각: 돈 벌어 대전 가서 쓴다?

세종시민의 1인당 카드 사용액은 전국 상위권이지만, 41.5%에 달하는 소비가 대전 등 외부에서 발생합니다. 이는 지역 내 소비 활성화가 어렵다는 것을 뜻하며, 상가 공실 문제를 더욱 악화시키는 요인입니다.

4. 경기 침체와 온라인 소비 확산

전국적인 고금리, 고물가 상황과 함께 코로나19 이후 온라인 소비가 확산되며 오프라인 상권 전반이 위축되었습니다. 특히 자영업자와 소상공인에게는 임대료 부담까지 더해지며 폐업이 잇따르고 있습니다.

5. 초기 고분양가의 후폭풍

세종시는 초기 분양 당시 상가가 고분양가로 형성되었고, 이에 따라 임대료도 비쌌습니다. 하지만 상권은 기대만큼 형성되지 않았고, 결국 투자 매력이 급격히 하락해 공실이 늘어났습니다.

현장의 목소리 – “장사 망하려면 세종시로 가라”

실제로 세종시 자영업자들 사이에서는 “망하려거든 세종시로 오라”는 자조적인 말이 돌고 있습니다. 2016년에는 약 4천 명이던 폐업자가 2023년에는 5천 명을 넘었습니다. 상가를 열었다가 곧바로 폐업하고 다시 문을 여는 ‘개·폐업 루프’에 빠지는 이들도 많습니다.

무엇을 하고 있나? 정부와 지자체의 대책

대책	내용
공급 조절	미매각 상업용지를 주택·공공기관 용지로 전환, 신규 상가 공급 억제
용도 규제 완화	금강변 등 수변 상가에 학원, 체육시설 등 입점 허용, 숙박시설 도입 추진
상권 활성화	로컬브랜드 거리 조성, 온누리상품권 사용 확대, 공실 상가를 창업공간으로 활용
협력 체계	상가공실 데이터베이스 구축, 관계기관 합동 전략회의 정례화

다만, 숙박업 확대 등 일부 정책에는 주민 반발도 있어, 충분한 합의와 의견 수렴이 필요한 상황입니다.

세종시 공실 문제, 어떻게 해결할까?

단기적으로는 규제 완화, 상가 재배치, 공공활용 등을 통해 활용도를 높여야 하며, 중장기적으로는 인구 유입과 지역 내 소비 증대를 위한 근본적 대책이 필요합니다. 특히 국회 세종의사당 등 대형 공공기관 이전이 실제 지역 상권에 어떤 영향을 미칠지도 주목해야 합니다.

또한, 공실 상가를 단순한 ‘투자 실패’로만 볼 것이 아니라, 도시 구조 자체에 대한 반성과 설계의 유연성 확보라는 관점에서도 접근할 필요가 있습니다.